Ein in Abt II des Grundbuchs eingetragenes Vorkaufsrecht ist – wie andere dort eingetragene Lasten und Beschränkungen auch – grundsätzlich bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. Aber auch das Vorhandensein etwa nicht eingetragener Rechte und Lasten sind vom Immobiliensachverständigen zu recherchieren und auf ihren Verkehrswerteinfluss zu prüfen. Er darf sich nicht allein auf die Eintragungen im Grundbuchblatt verlassen.
So hat der BGH entschieden, dass ein nur schuldrechtliches Vorkaufsrecht als vereinbart anzusehen ist, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. In dem entschiedenen Fall hat der Notar die Eintragung eines vereinbarten Vorkaufsrechts versäumt. Bei einem Verkauf der Teileigentumseinheit wurde das (nicht eingetragene) Vorkaufsrecht ausgeübt. Der Käufer in dessen Vertrag der Vorkaufsberechtigte eingetreten ist, verweigerte mit Bezugnahme auf die fehlende grundbuchliche Eintragung der Vorkaufsberechtigun die Erteilung der Löschungsbewilligung der zu seinen Gunsten bestehenden Auflassungsvormerkung. Das Landgericht stimmte der Klage des Verkäufers auf Löschung der Auflassungsvormerkung zu, das OLG hat die Klage abgewiesen. Der BGH urteilte: Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist neben der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts dann als zusätzlich vereinbart anzusehen, wenn die Vorkaufsberechtigung bereits vom Vertragsschluss an und unabhängig von der Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch bestehen soll. BGH V ZR 161/12.
Auch ein nicht eingetragenes Vorkaufsrecht kann den Verkehrswert beeinflussen
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