Berliner Kammergericht verurteilt Bauträger

Die Käuferin einer Eigentumswohnung in Berlin-Friedrichshain hat sich auch in zweiter Instanz mit ihrem Klagebegehren durchgesetzt, den Kaufvertrag aus dem Jahre 2006 wegen sittenwidrig überhöhten Kaufpreises rückabzuwickeln. Das Kammergericht bestätigte jetzt in einem Berufungsurteil im Wesentlichen ein Urteil des Landgerichts, durch das die Verkäuferin zur Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums verurteilt worden war.  Die Sittenwidrigkeit ergebe sich aus einem auffälligen Missverhältnis zwischen dem verlangten Kaufpreis und dem tatsächlichen Wert der Wohnung, so der 11. Zivilsenat in den Entscheidungsgründen. Einem Kaufpreis in Höhe von 76.200,- EUR habe ein sachverständig festgestellter Wohnungswert in Höhe von lediglich 29.000,- EUR für die knapp 33 m² große Wohnung gegenübergestanden. Zu Recht habe das Landgericht daraus auf eine „verwerfliche Gesinnung“ der Verkäuferin geschlossen. Diese könne sich nicht mit einem Bericht über die Einschätzung des Verkehrswertes rechtfertigen, den sie seinerzeit eingeholt habe und der zu einem durchschnittlichen Marktwert in Höhe von 1.790,00 EUR/m² gelangt sei. Dieser Bericht beruhe erkennbar auf der Annahme, dass vor dem Verkauf noch umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt würden; er bilde offensichtlich nicht den Verkehrswert Ende 2006 ab.  Nach dem Urteil muss sich die Klägerin allerdings auf ihren zurückverlangten Kaufpreis Mieteinnahmen aus der Wohnung in Höhe von 11.063,25 EUR ebenso anrechnen lassen wie Nutzungsvorteile, die sie dadurch erlangt hat, dass sie die Wohnung zeitweilig selbst genutzt hat. Quelle: http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/kg/presse/archiv/20120626.1250.371992.html

Ramsauer stellt in Berlin neues Bauplanungsrecht vor

Ramsauer hat dem Kabinett in Berlin  heute den zweiten Teil der Reform des Bauplanungsrechts vorgelegt.

Nachdem im ersten Teil 2011 Energie- und Klimapolitik Schwerpunkt der Änderungen war, geht es jetzt um die Reduzierung des Flächenverbrauchs und familienfreundliche Städte: die stärkere Regulierung von Spielhallen in Städten

Zudem sollen die Kommunen mehr Möglichkeiten erhalten, die Entwicklung im Außenbereich planerisch zu regeln – z.B. die Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude. Quelle: http://www.bmvbs.de/SharedDocs/DE/Pressemitteilungen /2012/138-ramsauer-bauplanungsrechtsnovelle.html

Bezugsfertigkeit eines zur Vermietung vorgesehenen Bürogebäudes – Berücksichtigung einer Alterswertminderung

Ein neu errichtetes Bürogebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist bezugsfertig i.S. von § 146 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn die für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) fertiggestellt sind und zumindest eine Büroeinheit benutzbar ist. Quelle: BFH Urteil vom 18.4.2012, II R 58/10.

Fördert der Fiskus Baudenkmäler?

Im Dezember 2011 haben wir unser gemietetes Reihenhaus gekauft. Das Haus steht unter Denkmalschutz. Können die Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden beziehungsweise gibt es für das Wohnen in einem Baudenkmal Fördermittel?

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie kann lukrativ sein. Denn für Baudenkmäler gibt es auch bei einer Eigennutzung ein höheres steuerliches Abschreibungspotenzial. Die Baukosten für das Eigenheim sind steuerbegünstigt, wenn diese nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind.

Hierüber entscheidet auch für das Finanzamt verbindlich das Landesamt für Denkmalpflege. Anschaffungskosten sind dabei insoweit begünstigt, als sie auf bewilligte Baumaßnahmen entfallen, die nach dem Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt wurden.

Der Sonderausgabenabzug im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für Herstellungs-/Anschaffungskosten beträgt im Jahr des Abschlusses der begünstigten Maßnahmen und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu neun Prozent der Bemessungsgrundlage. Sofern man öffentliche Zuschüsse etwa vom Land oder der Denkmalstiftung erhalten hat, muss die Bemessungsgrundlage für die Steuerförderung entsprechend gekürzt werden. Grundsätzlich müssen Interessenten an denkmalgeschützten Gebäuden aber beachten, dass die einzelnen Baumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde abzustimmen sind. Erst wenn die Behörde eine Bescheinigung über die begünstigten Aufwendungen ausstellt, können solche Aufwendungen beim Finanzamt geltend gemacht werden. Liegt eine solche Bescheinigung vor, können 90 Prozent der begünstigten Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden. Hinzu kommen noch Sonderausgaben für von der Denkmalbehörde bewilligte Erhaltungsaufwendungen.

Fördermittel können für einzelne Stadtgebiete in Form von Projektförderungen gewährt werden. Hier ist für das Land Berlin die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zuständig. Bei der KfW-Bank sind günstige Kreditmittel für bestimmt Erwerbs- oder Baumaßnahmen abzufragen.

Keine arglistige Täuschung eines Anlegers durch den Vertrieb über die Höhe einer im Kaufpreis einer Immobilie enthaltenen Innenprovision

Anleger werden nicht arglistig über die Höhe der Vertriebsprovision getäuscht, wenn in dem Verkaufsprospekt angegeben wird, vom Gesamtaufwand entfielen für den Erwerb einer Immobilie 76,70 % auf „Grundstück, Gebäude incl. Vertrieb und Marketing“ und darin eine Vertriebsprovision i.H.v. 18,24% eingepreist ist. Die den Erwerb finanzierende Bank trifft in solchen Fällen keine Aufklärungspflicht unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs.
Quelle: GH 5.6.2012, XI ZR 149/11 u.a.

Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes als außergewöhnliche Belastung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteilen vom 29. März 2012 VI R 21/11, VI R 70/10 und VI R 47/10 entschieden, dass Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes, nicht aber die Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen oder die Beseitigung von Baumängeln, als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein können
Nach § 33 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes wird die Einkommensteuer auf Antrag ermäßigt, wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands (außergewöhnliche Belastung) erwachsen.
Hierzu können auch Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes gehören, wenn durch die Baumaßnahmen konkrete Gesundheitsgefährdungen, etwa durch ein asbestgedecktes Dach (VI R 47/10), abgewehrt, Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichliche Schäden, beispielsweise durch den Befall eines Gebäudes mit Echtem Hausschwamm (VI R 70/10) beseitigt oder vom Gebäude ausgehende unzumutbare Beeinträchtigungen (Geruchsbelästigungen, VI R 21/11) behoben werden.
Allerdings darf der Grund für die Sanierung weder beim Erwerb des Grundstücks erkennbar gewesen noch vom Grundstückseigentümer verschuldet worden sein. Auch muss der Steuerpflichtige realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte verfolgen, bevor er seine Aufwendungen steuerlich geltend machen kann und er muss sich den aus der Erneuerung ergebenden Vorteil anrechnen lassen („Neu für Alt“). Quelle: http://www.bundesfinanzhof.de/pressemitteilungen

Informationsveranstaltung und Ausstellungseröffnung „Europacity /Heidestraße“

Informationsveranstaltung und Ausstellungseröffnung „Europacity /Heidestraße“ am 13. Juni 2012 um 18.00 Uhr

Die Ausstellung ist vom 10.06. bis zum 21.06. 2012 täglich in

der Halle am Wasser, hinter dem Hamburger Bahnhof,

Invalidenstraße 51, 10557 Berlin-Mitte zu sehen.

Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Am Köllnischen Park 3,10179 Berlin

Pflichtteilsberechtigte haben Recht auf Grundbucheinsicht

Bei einem Erbfall haben Pflichtteilsberechtigte das Recht, Grundbucheinträge einzusehen, die den Erblasser betreffen. Das Grundbuchamt darf nicht die Vorlage eines Erbscheins verlangen, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main.In dem verhandelten Fall hatte der Erblasser drei Kinder und vererbte alles seiner Witwe (Aktenzeichen: 20 W 72/11), wie die Arbeitsgemeinschaft Erbrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV) berichtet. Die Kinder sollten nur dann Nacherben werden, wenn die Frau wieder heiraten sollte. Der Verstorbene war in verschiedenen Grundbüchern als Alleineigentümer oder Nießbrauchsberechtigter eingetragen. Ein Sohn verlangte Einsicht in die Grundbücher, um einen Überblick über seine Ansprüche erlangen und sein Erbe berechnen zu können. Das Grundbuchamt verlangte die Vorlage eines Erbscheins, der noch nicht ausgestellt war.  Diese Forderung sei nicht rechtens, entschieden die Richter. Das Grundbuchamt sei verpflichtet, Einsicht in die Grundbücher zu gewähren, da der Sohn ein berechtigtes Interesse habe. Zwar sei nicht jedes beliebige Interesse oder Neugier ausreichend, um eine Einsichtnahme zu erlangen. Hier gehe es aber um die Feststellung des Wertes des Erbes und um die Regelung der Pflichtteilsansprüche. Quelle: http://newsticker.sueddeutsche.de/list/id/1300832