In Abt. II des Grundbuchs eingetragene Grunddienstbarkeiten sind vom Immobiliensachverständigen bei der Verkehrswertermittlung als rechtliche Gegebenheit zu berücksichtigen. Sie können den Verkehrswert des begünstigten (herrschenden) Grundstücks erhöhen und Wert des belasteten (dienenden) Grundstücks mindern.
Was ist aber, wenn die durch die Dienstbarkeit begünstigte Nutzung endgültig aufgegeben wird? Wie ist dann die Minderung des Verkehrswerts zu bemessen?Grundsätzlich kann ein Wegerecht ausnahmsweise erlöschen, wenn die durch die Dienstbarkeiten begünstigten Nutzungsarten endgültig aufgegeben werden (BGH V ZR 139/08).
In einem aktuell entschiedenen Fall klagte der Eigentümer des belasteten Grundstücks auf Löschung des Rechts. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht verwarf die Berufung des Klägers, weil nach Auffassung des Gerichts die Beschwerde nur 600,00 € betrage und nicht ersichtlich sei, inwieweit der Wert des Grundstücks durch die Dienstbarkeit gemindert sei.
Die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof hatte Erfolg. In seinem Beschluss führt der BGH aus, dass es „nicht allein darauf ankommt, ob der Eigentümer des herrschenden Grundstücks gegenwärtig von den Rechten aus der Dienstbarkeit Gebrauch macht. Vielmehr muss in die Bewertung maßgeblich auch der Umstand einbezogen werden, dass die Möglichkeit einer künftigen Inanspruchnahme der Rechte aus der Dienstbarkeit – wie die Wertminderung eines Grundstücks durch ein Wegerecht – besteht“. Des Weiteren hat sich der BGH dazu geäußert, wie die Wertminderung durch Grunddienstbarkeiten zu ermitteln ist: „Für die Ermittlung des Wertverlusts ist der Verkehrswert des Grundstücks mit der Grunddienstbarkeit mit demjenigen ohne die Grunddienstbarkeit zu vergleichen.“ (BGH V ZB, 1/13) Der Immobiliensachverständige hat – wenn Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind – zu beurteilen, ob das Risiko einer Inanspruchnahme gegeben ist und wie in dem – für die Verkehrswertermittlung maßgeblichen – gewöhnlichen Geschäftsverkehr das Risiko bepreist wird.